Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất 2026 theo Luật Đất đai 2024

Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất 2026 theo Luật Đất đai 2024

Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất là một trong những nghiệp vụ đăng ký đất đai phổ biến nhất tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh quy hoạch đô thị mở rộng, nhu cầu phân lô bán nhà và chuyển nhượng đất ngày càng tăng. Để thực hiện thủ tục này đúng pháp luật, người dân cần nắm rõ các điều kiện về diện tích tối thiểu, hồ sơ, trình tự thực hiện và thời gian giải quyết theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

1. Căn cứ pháp lý

Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất năm 2026 được thực hiện dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành sau:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trong đó Điều 220 quy định chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất.
• Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Luật số 31/2024/QH15 quy định về hồ sơ, thẩm quyền giải quyết, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa đất.
• Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, trong đó có tách thửa, hợp thửa.

Lưu ý: Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực từ ngày 01/08/2024, do đó các quy định về tách thửa, hợp thửa hiện nay phải áp dụng theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

2. Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất

2.1. Điều kiện chung

Đất đai muốn tách thửa hoặc hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc đã hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không đang trong thời gian xử lý vi phạm hành chính hoặc hình sự liên quan đến đất đai.
• Đất không thuộc diện thu hồi theo quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Người sử dụng đất có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2.2. Điều kiện về diện tích tối thiểu

Đây là điều kiện quan trọng nhất khi thực hiện tách thửa. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, diện tích đất sau khi tách phải đạt mức tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cụ thể:

• Đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu thường từ 30 m² đến 50 m² tùy từng địa phương, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu thường từ 50 m² đến 100 m² tùy từng địa phương.
• Đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu tùy theo loại đất và mục đích sử dụng, thường từ 500 m² đến 1.000 m².
• Đất có chung ranh giới: Khi tách thửa, thửa đất mới phải có ranh giới riêng biệt, không chồng lấn lên các thửa đất khác.

Người dân cần tra cứu quy định cụ thể về diện tích tối thiểu tại từng địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để đảm bảo thửa đất sau khi tách đạt yêu cầu.

3. Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất

Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc bản chính để đối chiếu).
• Bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thể hiện ranh giới thửa đất cần tách, hợp.
• Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng, di sản thừa kế, quyết định giao đất, cho thuê đất (nếu có).
• Giấy tờ chứng minh nhân thân của người làm đơn (CMND/CCCD, hộ khẩu).

Trường hợp ủy quyền cho người khác làm thủ tục, cần có Giấy ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực.

4. Trình tự thực hiện thủ tục

Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất được thực hiện theo trình tự sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Người dân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại mục 3.
2. Nộp hồ sơ: Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất hoặc qua Cổng dịch vụ công trực tuyến.
3. Giải quyết hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ, đo đạc thực địa, lập bản đồ địa chính, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
4. Cấp Giấy chứng nhận mới: Sau khi được phê duyệt, người dân được cấp GCN mới cho thửa đất đã tách/hợp.

5. Thời gian giải quyết

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa đất là 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp có yêu cầu bổ sung hồ sơ, thời gian giải quyết được tính lại từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ.

Thời gian cụ thể có thể khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương và loại đất, người dân nên tra cứu thông tin cụ thể tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

6. Lưu ý quan trọng

Khi thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất, người dân cần lưu ý các vấn đề sau:

• Phí và lệ phí: Bao gồm phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ, phí đo đạc địa chính. Mức phí cụ thể do từng địa phương quy định.
• Thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng khi tách thửa để chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Quy hoạch địa phương: Cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi thực hiện tách thửa để đảm bảo thửa đất mới không vi phạm quy hoạch.
• Chung chủ sở hữu: Nếu đất có nhiều chủ sở hữu chung, cần có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu hoặc người đại diện theo pháp luật.
• Đất có tranh chấp: Không được tách thửa khi đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết.

Câu hỏi thường gặp

1. Tách thửa, hợp thửa đất có bắt buộc phải đo đạc lại không?

Có. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, khi tách thửa hoặc hợp thửa, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành đo đạc thực địa để xác định chính xác ranh giới, diện tích thửa đất mới. Người dân có thể tự thuê đơn vị đo đạc có chức năng để thực hiện và nộp kết quả đo đạc cùng hồ sơ.

2. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở là bao nhiêu?

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở phụ thuộc vào từng địa phương do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Thông thường, đất ở tại đô thị có diện tích tối thiểu từ 30 m² đến 50 m², còn đất ở tại nông thôn từ 50 m² đến 100 m². Người dân cần tra cứu quy định cụ thể tại địa phương mình.

3. Thủ tục tách thửa đất có cần xin ý kiến hàng xóm không?

Không bắt buộc phải xin ý kiến hàng xóm, nhưng nếu thửa đất tách có ranh giới chung với đất của người khác, cần xác định rõ ranh giới và không gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của các bên liên quan. Trong trường hợp có tranh chấp ranh giới, cần giải quyết tranh chấp trước khi làm thủ tục tách thửa.

4. Có thể thực hiện tách thửa, hợp thửa đất trực tuyến không?

Có. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, người dân có thể nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công địa phương. Hồ sơ điện tử có giá trị pháp lý tương đương hồ sơ giấy, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại.

Lời kết

Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất là nghiệp vụ quan trọng giúp người dân tối ưu hóa quyền sử dụng đất, phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc xây dựng nhà ở. Để thực hiện đúng quy định pháp luật, người dân cần nắm rõ điều kiện về diện tích tối thiểu, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp đúng thẩm quyền.

Nếu quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp lý chuyên sâu về thủ tục tách thửa, hợp thửa đất, đăng ký biến động đất đai, hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, vui lòng liên hệ Tư vấn Luật L&K để được hỗ trợ tốt nhất.

Hotline: 0983.621.859
Email: [email protected]